TIMISOARA. Pe hartie, scopul Strategiei de Dezvoltare Teritoriala Urbana Timisoara Nord “este acela de a determina directia generala de dezvoltare a zonei studiate, prin abordarea unui concept sustenabil, orientat spre cresterea nivelului de calitate a vietii, precum si a unei viziuni unitare asupra arealului studiat”. Am citat din Raportul de specialitate privind aprobarea si implementarea strategiei mai sus mentionate, document elaborat in iunie 2022 de arhitectul-sef al Timisoarei, Gabriel Almajan, si de doi subalterni ai acestuia.
In spatele termenilor elevati reprodusi mai sus, se ascunde insa o realitate pur mercantila, in care principalul obiectiv nu este “cresterea nivelului de calitate a vietii cetatenilor”, ci maximizarea profiturilor dezvoltatorilor imobiliari si, in subsidiar, a profiturilor firmelor de arhitectura care fac jocurile respectivilor antreprenori.
Daca, in 7 aprilie 2023, scriam ca Masterplanul din nordul orasului este o paine buna de mancat pentru firma familiei arhitectului-sef Gabriel Almajan, astazi venim cu un nou exemplu care confirma, la virgula, afirmatiile de-atunci.
Trei blocuri langa o zona cu destinatie speciala
In sedinta din 19 decembrie 2022 a Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului si de Urbanism (CTATU) din cadrul Primariei Municipiului Timisoara (PMT), a fost discutat si proiectul unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) “Zona rezidentiala si functiuni complementare”, str. Grigore Alexandrescu, elaborat de ATG Studio (firma fondata de actualul arhitect-sef al Timisoarei, Gabriel Almajan, si “patronata” acum, in acte, de familia sa), in beneficiul dezvoltatorului imobiliar SC Avenue One Activ SRL.
PUZ-ul in discutie prevedea construirea a trei blocuri, doua de opt si unul de cinci etaje (transformate ulterior, intr-o versiune updatata a proiectului urbanistic, in blocuri de sapte, cinci si noua etaje), pe o fasie de teren cu o suprafata de 5.000 de metri patrati, in proximitatea strazii Grigore Alexandrescu, intre Calea Torontalului si Calea Aradului.
Atat din plansele care au fost prezentate in mai sus-mentionata sedinta a CTATU – o comisie din care fac parte nu doar functionari ai primariei, ci si specialisti din alte institutii publice si asociatii profesionale -, cat si din expunerea facuta oral de reprezentantul firmei ATG Studio, Marius Canceal, reiesea ca terenul pe care urma sa se edifice cele trei blocuri este amplasat intr-o “zona de locuinte colective cu servicii conform Strategiei de Nord”.
Parcela se invecineaza in dreapta cu un teren cu destinatie speciala, acoperit de o vegetatie salbatica si imprejmuit cu un gard de beton, prezentat in sedinta CTATU ca aflat in proprietatea Ministerului Apararii Nationale (MApN), iar in stanga se invecineaza cu o parcela a unui alt proprietar.
Deschidem o paranteza ca sa va informam ca terenul cu destinatie speciala de pe strada Grigore Alexandrescu fusese cedat, in anul 2011, de catre MApN, Primariei Timisoara, in ideea ca acolo sa fie construite locuinte ANL. Doar ca intelegerea dintre MApN si PMT fusese ca, daca in zece ani, nu se vor fi edificat acele blocuri ANL, terenul urma sa revina in proprietatea Armatei. Am inchis paranteza.
Unul dintre imobile, in viitoarea zona verde
Desi toata lumea s-a pus de acord ca parcela care face obiectul PUZ-ului se afla intr-o zona de locuinte colective cu servicii, totusi, nu putem sa nu remarcam ca, in noul Plan Urbanistic General (PUG), aflat pe ultima suta de metri inainte de intrarea in vigoare, cel putin o treime din parcela cu pricina, si anume perimetrul in care se va ridica blocul de sapte etaje, figureaza ca facand parte dintr-o… zona verde (scuaruri, gradini, parcuri cu acces public nelimitat). Paradoxal, acest aspect nu s-a amintit in sedinta CTATU, desi pe una dintre plansele prezentate si discutate se poate citi negru pe alb “Va”, care se traduce in limbajul noului PUG prin “zona verde”.
Chiar daca suprapunerea unui bloc pe zona verde din viitorul PUG a fost omisa din discutiile purtate in sedinta CTATU din decembrie 2022 intre specialistii comisiei si reprezentantul firmei ATG Studio, PUZ-ul cu pricina a avut parte de critici din belsug.
Calcule pe seama MApN
O parte dintre ele au fost starnite de “solutia” pe care a gasit-o firma de arhitectura, de amenajare a unui drum de legatura cu doi metri mai ingust decat normativele in vigoare, care pasamite ar putea fi largit, la un moment incert, daca proprietarul terenului aflat de partea cealalta a drumului propus, Ministerul Apararii Nationale, va binevoi sa realizeze, la randul sau, un PUZ in vederea edificarii unor constructii.
Iata expozeul lui Marius Canceal (ATG Studio) pe subiectul respectiv: “Pentru modernizarea circulatiei se propune un drum de legatura intre Grigore Alexandrescu si continuarea strazii Ion Flueras (…), pentru a fluidiza traficul si a inchide toata circulatia din aceasta zona. Aceasta legatura este gandita in doua etape. In prima etapa se cedeaza o fasie de drum cu latimea de sase metri, iar pentru a putea realiza o circulatie cu dublu sens pe acest teren care va fi cedat catre domeniul public, s-a prevazut o servitute de trecere paralela cu aceasta fasie de drum pe care sa se poata realiza trotuarul si zona verde in aliniament. Adiacent acestui teren exista un teren, sa zicem, al nimanui, in evidenta nimanui, unde se poate, sa zicem, face o largire a acestui drum la initiativa primariei. De asemenea, acest drum poate fi realizat si in momentul in care, vizavi, pe terenul actualmente, sa zicem, al armatei, se va initia un PUZ si se va considera utila largirea acestui drum de legatura”.
CUT mare, etaje multe…
Explicatiile proiectantului de la ATG Studio nu au avut darul de a-l convinge pe Radu Radoslav, fost arhitect-sef al orasului in timpul administratiei Ciuhandu si actualmente reprezentant in CTATU al Biroului Teritorial al Regiunii de Dezvoltare Vest Timisoara. Un citat din tirada domnului Radoslav: “Despre baza militara…, s-ar putea ca sa rechizitioneze acest teren (n.r. – terenul care face obiectul PUZ-ului), in nici un caz invers. Mai trec inca 30 de ani pana se va reaseza lumea. Parerea mea e ca ar trebui sa fim foarte atenti cand incercam sa intervenim unde este o unitate militara”.
A urmat un schimb scurt de replici intre Radu Radoslav si Marius Canceal pe tema latimii drumului propus de ATG Studio: “R.R.: Strada laterala facuta langa terenul armatei cat are acum? M.C.: Sunt sase metri. R.R.: In legislatia urbana a drumurilor din Romania, drumul minim e opt metri, deci nu exista drum de sase metri”.
Fostul arhitect-sef al Timisoarei a devoalat si un alt tertip folosit de proiectantii firmei fondate de actualul arhitect-sef al orasului: “CUT-ul (n.r. – coeficientul de utilizare a terenului) de 3 este foarte mare… Eu inteleg ca pe strada Grigore Alexandrescu (n.r. – la primul dintre cele trei blocuri proiectate) aveti si alte functiuni, ca sa puteti mari coeficientul, dar la cele doua blocuri, cele doua implanturi din spate, nu cred ca o sa se faca jocuri de noroc sau mai stiu eu ce, acolo o sa fie locuinte pana la parter… Iar dumneavoastra ati facut pe toate cele trei implanturi… ati spus ca sunt alte functiuni, ca sa fie CUT-ul foarte mare (n.r. – CUT-ul este stabilit prin certificatul de urbanism si indica, practic, cat de mult poti sa ridici constructia). In final, concluzia lui Radu Radoslav: “Sunt foarte multe lucruri, din pacate, parerea mea este ca nu e maturata suficient aceasta documentatie. Trebuie sa mai vedeti ce este in stanga, cu armata lasati-o balta, pentru ca s-ar putea sa fie foarte rau pentru proprietarul de teren, cine stie ce ganduri le mai oferiti…”.
“Cladiri inguste si inghesuite”, rezultat al unei strategii de succes
Dupa patru luni, in 18 aprilie 2023, reprezentantul firmei ATG Studio, Marius Canceal, s-a intors in fata membrilor CTATU cu plansa refacuta, modificarea majora fiind reamplasarea drumului de legatura propus, intre parcela de teren aflata in discutie si parcela din stanga, a unui alt proprietar.
In aceasta sedinta, interventiile membrilor CTATU au fost mai putine si mai scurte, noua retinandu-ne atentia cea a Catalinei Bocan, reprezentanta in comisie a Facultatii de Arhitectura si Urbanism a Universitatii Politehnica Timisoara si care nu a participat la sedinta din 19 decembrie 2022. Dintre remarcile facute de doamna Bocan, o redam pe urmatoarea: “Mie mi se pare ca este o parcela ingusta, e opinia mea, si denota foarte putine variante si or sa rezulte cladiri inguste si inghesuite in latura de est a terenului, vecinatate care oricum asa va ramane, ca nu stim ce-i acolo, n-aveti ce-i face… N-aveti oricum retragere la H/2 (n.r. – distanta de la imobilul construit pana la limita de proprietate trebuie sa fie, in mod normal, de minimum jumatate din inaltimea imobilului) fata de ea, pentru ca nu aveti cum sa o aveti, pur si simplu. Acolo nu se poate face nici un fel de retragere minimala… (…) Dumneavoastra v-ati retras la doi metri fata de gardul pe care-l veti avea acolo…”.
Replica reprezentantului firmei ATG Studio a fost una inconsistenta, deloc convingatoare: “N-o sa fie gard, o sa fie doar un spatiu amenajat, nu ingradim accesul. Gardul este dupa conducta de gaz, dar in momentul in care se va face dezvoltare pe acel teren (n.r. – terenul cu destinatie speciala, al armatei) se va desfiinta si acel gard”. De parca gardul de beton care imprejmuieste terenul invecinat ar fi fost marea problema, nu distanta minuscula de la blocuri pana la limita de proprietate, cu atat mai mult cu cat zona de langa este una cu destinatie speciala…
Buza in buza cu terenul Armatei
Asa cum a remarcat Catalina Bocan, cele trei blocuri inalte de 28, 22 si 34 de metri vor fi construite la o distanta de doar doi metri fata de limita de proprietate, desi prevederile Regulamentului Local de Urbanism spun altceva. Si anume ca “distantele cladirilor fata de limitele laterale pe care nu le ating sa fie cel putin egale cu jumatatea inaltimii cladirii, dar nu mai mica de 3 metri”. Ca atare, in cazul de fata, retragerea pana la limita de proprietate ar fi trebuit sa fie de minimum 14, 11, respectiv 17 metri, nu doar de… doi metri!
Cu toate acestea, in 4 mai 2023, firma familiei arhitectului-sef Gabriel Almajan, ATG Studio SRL, primea avizul de oportunitate pentru elaborarea PUZ-ului aflat in discutie, semnat “pentru arhitectul-sef” de unul dintre subalternii acestuia, Monica Mitrofan.
Evident, discrepanta fatisa dintre principiile enuntate in Strategia de Dezvoltare Teritoriala Urbana Timisoara Nord, gen “abordarea unui concept sustenabil, orientat spre cresterea nivelului de calitate a vietii”, si ceea ce urmeaza sa se intample concret in zona – vezi remarca doamnei Bocan, “or sa rezulte cladiri inguste si inghesuite in latura de est a terenului” – nu mai are darul sa contrarieze pe nimeni, suntem doar in prezenta unei alte mostre de ipocrizie oferite de administratia Fritz.
Erori cu culori
Si, fiindca tot am amintit despre discrepante, sa mai notam si alte nesincronizari cel putin stranii descoperite in documentatia elaborata de firma familiei arhitectului-sef Gabriel Almajan.
Astfel, intr-una din plansele prezentate la finele anului trecut membrilor CTATU (si aflate si acum pe site-ul primariei), culoarea roz deschis a “zonei cu destinatie speciala” a fost inversata cu culoarea roz inchis a “zonei institutii publice, servicii existente/reglementate”.
Eroarea s-a pastrat si in documentatia inaintata in luna aprilie 2023 catre CTATU, in noua plansa aparand, insa, si o alta inadvertenta. Astfel, daca in prima plansa, parcela discutata se invecina in partea de nord-est cu o zona verde, conform legendei, in plansa refacuta, zona verde s-a transformat intr-un “teren fara geometrie actualizata” colorat in gri…
In numele profitului
Lasand la o parte aceste confuzii voite sau involuntare, ne intoarcem la indicatorii urbanistici care vor contribui din plin la acea maximizare a profiturilor despre care vorbeam in deschiderea articolului.
Ati aflat deja din replicile lui Radu Radoslav despre marirea din pix a coeficientului de utilizare a terenului, a venit momentul sa va povestim ce s-a intamplat cu CUT-ul dupa ce proiectantii ATG Studio au fost dati de gol de fostul arhitect-sef al orasului. Acestia au modificat plansa cu reglementari si, dintr-odata, “functiunile complementare” au ramas doar la blocul cu noua etaje, cel cu deschidere spre strada Grigore Alexandrescu, disparand de la celelalte doua blocuri. Iar CUT-ul propus a fost micsorat de la 3, la 2,6, o diminuare nesemnificativa, in conditiile in care chiar in Regulamentul Local de Urbanism, aferent noului PUG care-si asteapta aprobarea, scrie negru pe alb urmatoarele: “Pentru imobilele de locuit ce cuprind la parter dotari/alte functiuni pe cel putin 75% din AU (n.r. – aria utila), CUT maxim = 1,2; pentru imobilele de locuit ce nu au la parter cel putin 75% din AU destinata altor functiuni decat locuirii, CUT maxim = 1”.
Deci de unde au scos cei de la ATG Studio un CUT de 3 sau 2,6?! Bun, pe principiul “Nu e prost cine cere, ci e prost cine da”, adresam public intrebarea Directiei Urbanism (sau Urbansim, cum scrie pe antetul Avizului de Oportunitate acordat solicitantului) a primariei, rugand-o sa explice timisorenilor aceasta noua discrepanta dintre promisiuni si fapte.
Insa nu doar CUT a fost dublat in beneficiul proiectantului si al dezvoltatorului imobiliar, ci si procentul de ocupare a terenului. Firma familiei arhitectului-sef al orasului, ATG Studio, a obtinut pentru clientul sau, din partea administratiei Fritz, un POT dublu, de 40 la suta, in contradictie flagranta atat cu prevederile Regulamentului General de Urbanism, aprobat prin HG 525/1996 si aflat inca in vigoare, cat si cu cele ale noului PUG al Timisoarei.
De exemplu, in noul Regulament Local de Urbanism de care nu poate face abstractie nici celebra deja Strategie de Dezvoltare Teritoriala Urbana Timisoara Nord, se stabileste clar ca, in cazul imobilelor de locuit care au de la patru etaje in sus (fix cazul de fata), POT maxim este de 20 la suta, indiferent ca au sau nu “functiuni complementare” la parter.
Replica unui fost fruntas PSD care, intrebat prin 2018, de ce numeste partidul tot felul de membri cu probleme penale prin guvern, a raspuns nonsalant “Pentru ca putem!”, li se potriveste acum manusa reprezentantilor administratiei Fritz. Si-o pot tatua pe care parte a corpului doresc…